Ипотека на другой шестой части суши

По территории, населению и климатическим условиям Россия и Канада – родные сестры. По условиям ипотеки – две разные галактики

Каким образом в России – стране с восьмым в мире ВВП, многомиллиардными нефтедолларовыми доходами, серьезными природными и человеческими ресурсами – жилье остается таким же малодоступным для среднестатистической семьи, как и, скажем, в странах третьего мира? Этот вопрос мучает многих.

Две разницы

Программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» вошла в перечень приоритетных нацио-нальных проектов наряду с агропромышленным комплексом, здравоохранением и образованием еще в 2005 году. Другими словами, принимая во внимание грустное состояние жилищного сектора в стране и растущее недовольство граждан, на высшем уровне было решено направить значительные дополнительные ресурсы на улучшение ситуации. Помимо ускорения темпов строительства, с помощью которого предполагалось обеспечить жилплощадью 60 процентов российских семей, остро нуждающихся в решении квартирного вопроса, необходимо было создать отлаженную систему ипотечного кредитования. Как известно из мировой практики, это единственное, что способно превратить покупку жилья из утопии в реальность.

Сегодня средняя ставка по ипотеке в России составляет 13 процентов, что несоизмеримо выше, чем в развитых странах Европы и Северной Америки (там – 4–5 процентов). Напомним – это результат, достигнутый через восемь лет после начала активной реализации национального проекта.

Руководство страны зачастую ссылается на необъятность нашей родины как на один из ключевых факторов, мешающих эффективно проводить реформы и обеспечивать жесткий контроль и мониторинг.

Но вот наглядный пример – Канада. У Канады и России сопоставимый размер ВВП, похожая демографическая ситуация, близкие природные условия и территории. Однако фиксированная средняя ставка по ипотеке в Канаде составляет около 3 процентов, а ежегодный объем ипотечного рынка – 65 миллиардов долларов. В России, по самым оптимистичным прогнозам, объем выданных ипотечных кредитов в 2013 году составит 40 миллиардов долларов.

Именно так – 65 миллиардов и 40 миллиардов.

Похоже, что размеры государства совсем не обязательно являются барьером на пути к построению эффективной системы ипотечного кредитования и, как следствие, здоровой экономики в целом.

История успеха

Как же устроен ипотечный рынок в Канаде? Это заслуживает подробного рассказа.

Как и во всех развитых странах, система состоит из двух блоков: первичного (получение ипотечного кредита заемщиком у финансового института) и вторичного (вывод ипотечных кредитов с балансов банков путем обращения их в ценные бумаги). Вырученные средства от продажи кредитов позволяют банкам выдавать ипотеку новым заемщикам.

На первоначальном этапе будущий владелец квартиры обращается в банк или к ипотечному брокеру, который выступает посредником между заемщиком и мелкими кредитными институтами – ипотечными трастами и кредитными союзами. Последние имеют возможность кредитовать под более низкий процент и на более выгодных условиях, чем банки. На основании кредитной истории заемщика (своевременность выплат по кредитным картам и прочим счетам), текущих доходов (как правило, требуется справка с места работы с указанием годового оклада и последний полученный чек от работодателя) и текущих расходов (суммарные ежемесячные выплаты по кредитам на машину, учебу, страховку) финансовый институт определяет размер ипотечного кредита.

При условии чистой кредитной истории по негласному правилу максимально возможный кредит составляет порядка пяти годовых окладов, а рекомендуемый платеж по ипотеке – 30 процентов от ежемесячного дохода. Так, среднестатистическая канадская семья с суммарным доходом в 80 тысяч долларов может рассчитывать на кредит в размере 400 тысяч долларов, что вполне сопоставимо со средней стоимостью жилья в Канаде – 350 тысяч долларов.

При этом средняя стоимость квадратного метра в крупнейшем городе Канады Торонто составляет сегодня 4500 долларов, а квадратного метра жилья в Москве – 7500 долларов. Но качество жилищного фонда в этой ценовой категории несопоставимо. Новостройки в центре города с эталонной инфраструктурой по одну сторону баррикад и обветшавшие «панельки» постройки 1970-х годов на окраине – по другую.

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет в Канаде 5 процентов и сопровождается требованием ипотечной страховки в размере от 1 до 4 процентов от суммы ипотечного кредита.

Страховка необходима только при первоначальном взносе менее 20 процентов, а ставка варьируется в зависимости от размера взноса и доходов заемщика. Страховка гарантирует банку возврат кредитных средств в случае дефолта по выплатам покупателем квартиры. Она составляет существенную сумму, и это зачастую мотивирует канадцев вступать на путь ипотеки в более зрелом возрасте, когда необходимый двадцатипроцентный первый взнос уже заработан.
Как только информация о размере одобренного кредита и согласованной процентной ставке доходит до заемщика, можно приступать к поискам недвижимости. Важная деталь: эта процедура занимает два дня с момента обращения к ипотечному брокеру. На этом этапе процесс мало чем отличается от российской практики и сроки напрямую зависят от квалифицированности риелтора и привередливости покупателя

Когда подходящая недвижимость найдена, покупатель с агентом подают так называемый оффер (договор купли-продажи). После того как продавец квартиры подписывает его, тем самым выражая свое согласие с предложенной ценой, в игру снова вступает финансовый институт. Информация о недвижимости перенаправляется ипотечному брокеру, который на основании ранее предоставленной финансовой информации заемщика готовит сделку к закрытию. Договор купли-продажи подписан, средства первоначального взноса и кредитные средства переведены на счет продавца, и заемщик вступает в права собственности.
На все про все в среднем уходит пять дней.
Итого при хорошем раскладе покупка недвижимости и начало долгосрочных отношений с банком занимают у канадцев лишь месяц.

Хроника беды

Как же получить ипотечный кредит в российских реалиях? На первоначальном этапе, по аналогии с канадской практикой, заемщику необходимо получить одобрение у банка и расчет максимально возможной суммы кредита. К сожалению, заемщику не обойтись справкой с места работы, и на сбор всех необходимых документов уходят недели, а то и месяцы. Ключевой проблемой зачастую является вопрос подтверждения дохода заемщика. Поскольку во многих российских организациях «серая» часть заработной платы составляет большую часть суммарного дохода, а работодатель не горит желанием афишировать реальное положение вещей, заемщик вправе заявить только «белую» часть дохода и, следовательно, рассчитывать на меньшую сумму кредита, чем теоретически мог бы.

Одобрение, если оно получено (что само по себе большая радость для большинства россиян, подающих заявку на кредит), имеет силу только в течение четырех месяцев. То есть у заемщика есть ровно 120 дней на поиски квартиры. Если же заемщик в оговоренные сроки не уложился, то пересмотру подлежат не только параметры кредита (размер, сроки и ставка), но и само заявление – процесс начинается с нулевой отметки.

Допустим, российский покупатель уложился в положенные сроки и объект недвижимости найден. О перечне необходимых документов и сложности их получения можно написать сагу: договор купли-продажи, копия свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости, отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца объекта недвижимости на отчуждение объекта недвижимости, копия документа, являющегося основанием возникновения права собственности продавца… И это еще далеко не конец списка.

В Канаде, помимо договора купли-продажи, оффера, подписанного продавцом, и описания ключевых параметров объекта недвижимости в установленном законом формате, с заемщика ничего не требуется. Ответственность за весь последующий документооборот лежит на юристе, стоимость услуг которого не зависит от стоимости приобретаемой недвижимости и составляет порядка 2000 долларов.

В российских реалиях функцию по сбору документов может взять на себя риелтор, но это недешевое удовольствие.

Добавьте сюда все прелести общения с российской бюрократией – и вот он, результат: сегодня процесс вступления россиянина в ипотечные отношения с банком оказывается не только трудоемким и затратным по времени, но зачастую и труднореализуемым.  

Следующий!

На самом деле именно сильно развитый вторичный рынок – главная движущая сила на пути к полноценной ипотечной системе.

Вот простой пример. Представим себе, что у банка есть 100 тысяч долларов, которые он выдает в кредит заемщику на покупку недвижимости на 30 лет под 10 процентов годовых. 10 тысяч долларов – это доход банка от кредитной деятельности в первый год. Из этих десяти тысяч три тысячи уйдут на выплаты зарплат сотрудникам, выдающим кредиты, две – сотрудникам, которые их обслуживают, а еще две тысячи на бонусы менеджерам, которые осуществляют мониторинг обоих процессов. Таким образом у банка остается только три тысячи на то, чтобы выдать ипотеку в новом году. Допустим, спрос остался прежним, и заемщики хотят кредитов на 100 тысяч. Спрос явно превышает предложение, и, как известно из базового курса экономики, такой дисбаланс влечет за собой рост цен, что в данном случае является стоимостью денег, или, другими словами, процентной ставкой

Как же сохранить процентную ставку на прежнем уровне и при этом обеспечить всех желающих ипотечными кредитами? Ответ прост – продать ипотечный кредит и получить 100 тысяч долларов в полном объеме обратно на свой счет гораздо раньше, чем через запланированные 30 лет. А рынок ценных бумаг, как оказалось, – наиболее эффективная площадка для того, чтобы эту операцию осуществить (см. схему).

В канадской практике ключевую роль на вторичном рынке играет государство в лице «Канадской ипотечной жилищной корпорации» (CMHC), которая, кстати, послужила прообразом российского «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО АИЖК). Схема здесь прозрачная и отлаженная: CMHC выкупает у банков, кредитных союзов и ипотечных трастов пакеты ипотечных кредитов (ипотечные ценные бумаги) и использует их в качестве обеспечения по государственным ипотечным облигациям.

Такие государственные облигации имеют максимально возможный уровень надежности (рейтинг ААА) и, как следствие, низкий купон – и это один из самых экономичных способов рефинансирования. За свою деятельность канадское правительство взимает с участвующих в программе банков комиссию (гарантии), размер которой варьируется от того срока, на который эти государственные облигации выпускаются – от 5 до 10 лет. Ежемесячно CMHC выпускает облигации на 5 миллиардов долларов, тем самым повышая ликвидность банков и расширяя ипотечный рынок на сопоставимую сумму. Финансовые институты также имеют возможность обратить пакет ипотечных кредитов в ценные бумаги, предварительно заплатив государству комиссию, и продать их на фондовом рынке третьим лицам или другим финансовым институтам. Объем рефинансирования CMHC в 2013 году составит 90 миллиардов долларов. Доля же кредитов, рефинансированных посредством ипотечных ценных бумаг за всю историю ипотечного рынка (по состоянию на июнь 2013 года), – 34 процента.

Другими словами, благодаря схемам, разработанным государством, все неликвидные ипотечные кредиты на балансе банков легко обращаются в ликвидные активы. Это дает возможность первичному ипотечному рынку бесперебойно функционировать и развиваться, а процентные ставки остаются на низком уровне.

Вторичный рынок ипотечного кредитования в России начал функционировать в 2006 году, когда был осуществлен дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг на сумму 100 миллионов долларов (для сравнения – в Канаде подобный объем рефинансирования получает самый мелкий кредитный траст на ежемесячной основе). Первая сделка АИЖК, ставшая второй в истории сделок с ипотечными ценными бумагами, была закрыта в 2007 году на аналогичную сумму в 100 миллионов долларов.

Структура сделок несколько отличается от канадских стандартов: ипотечные ценные бумаги обеспечены единым пакетом ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, которые предварительно были выкуплены у региональных банков и небанковских организаций самим АИЖК. Ценные бумаги выпускаются траншами, у каждого из которых свой уровень надежности и, соответственно, уровень доходности. Проще говоря, самые надежные ипотечные ценные бумаги обращаются на фондовом рынке, а рисковые остаются на балансе АИЖК. Такая структура вторичного ипотечного рынка схожа с американской системой, которая по итогам кризиса 2009 года доказала свою уязвимость.

Суммарный объем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России c 2006 года – 7,8 миллиарда долларов, из которых доля АИЖК составляет меньше 30 процентов, что пока, увы, представляет собой незначительный вклад в дело расширения рынка ипотечного кредитования в России.

Помимо самостоятельного выпуска ипотечных ценных бумаг, АИЖК также выдает поручительства третьим лицам – финансовым институтам под выпуск таких облигаций, объемы которых мало влияют на общую картину.

***
Очевидно, что ипотечный механизм, один из главных стимулов для развития страны и роста благосостояния граждан, функционирует в России неэффективно и совсем не в тех объемах, которые были обещаны. Винить ли в этом недоразвитость вторичного рынка ипотеки? Недостаток финансовой поддержки со стороны государства? Слабость экономики в целом с ее высокой инфляцией?

Ясно одно – есть страны с эталонными примерами сильного жилищного и ипотечного рынка, положительной динамикой снижения ставок и растущими объемами. Остается понять, что именно должна позаимствовать у них Россия для того, чтобы встать на этот путь.

Только ли технологии? Или принципиальное устройство государства, искренне озабоченного благосостоянием своих граждан?