Горькая правда о реновации

ФОТО: АЛЕКСАНДР КЛИЩЕНКО

Московская реновация, опыт которой внимательно изучают в других городах России, – явление удивительное. Такого презрения к жителям, такого игнорирования их потребностей мы еще не видели. Иногда хочется протереть глаза и спросить: кто вообще это творит, избранники народа или оккупационные власти?

Ветхого жилого фонда в столице очень мало, практически весь он был уничтожен на рубеже веков, когда без слова «реновация» Юрий Лужков и приближенные к нему застройщики снесли сотни кварталов хрущевок, переселив их жителей в комфортабельные дома. Казалось, проблема решена надолго. А вот поди ты – сменилась власть, появились другие приближенные застройщики и им снова потребовалось переустроить город под себя.

ОТДАЙТЕ ДОМ ЖИЛЬЦАМ

Около полутора лет назад, 29 января 2018 года, мэр Москвы Сергей Собянин дал большое интервью газете «Коммерсантъ», где подробно рассказал о достижениях и планах мэрии и скромно умолчал о ее ошибках. У Сергея Семёновича тогда начинался предвыборный год, и хотя победа была предрешена, он очень активно вкладывался в улучшение собственного имиджа. Особый интерес представляли высказывания Собянина на тему реновации – проекта, благодаря которому мэру удалось объединить до того вполне аполитичных жителей столицы против действующей власти.

В первую очередь Сергей Семёнович признал, что программы реновации не существовало тогда вообще, что она реализовывалась явочным порядком: «На сегодня есть лишь закон и постановления правительства Москвы, регламентирующие программу, и утвержден перечень домов. Следующими этапами мы должны создать проекты планировок кварталов или целых районов, которые подпадают под реновацию, расписать очередность реализации, и вот тогда это будет полноценная программа. Для этого потребуется не один год».

Почему же тогда людей начали переселять практически сразу? Оказывается, в этом виноваты сами москвичи: «Жители нам говорят: «Послушайте, перед окнами у нас стоит готовый дом. Пожалуйста, переселяйте нас в него. Не смейте продавать дом или отдавать под другие нужды, отдайте нам». Перед нами случай так называемого лукавства. Если москвич скажет городской власти «Не смейте», его тут же научат почтению к начальству специально обученные росгвардейцы. Похоже на то, что эти «требования» выдвигали так называемые жильцы, которых порой и в доме-то никто не видел, то есть профессиональные провокаторы – вот те люди, которые рвутся в соседние дома. И тому есть вполне весомые доказательства – например, коптевский прецедент. В 9-этажном кирпичном здании по адресу 3-й Новомихалковский проезд, 17А попытались провести собрание собственников, пришло человек 15–20, посудачили и разошлись. Вела это собрание некая женщина, представившаяся как Любовь – никто из жильцов с ней не был знаком. Потом участники собрания проверили данные на сайте реновации – и обнаружили, что на собрание пришли 87,84% собственников (в доме 108 квартир), причем 69,92% – более уставных двух третей – проголосовали за снос собственного дома. Такая вот добровольность.

Куда торопится мэр? Почему не сказать – «нам надо создать программу, для этого потребуется не один год, не волнуйтесь»? Может быть, кому-то просто очень срочно нужны деньги? Откуда в Москве появилось «около тридцати готовых домов, которые еще раньше были построены, до создания проекта реновации»? С каких пор у нас начали строить дома, не продавая в них жилье на стадии котлована? Очень, очень неубедителен был наш мэр.

ВСЕ ВЫШЕ, И ВЫШЕ, И ВЫШЕ

В тот момент на ближайшие годы реновации было заложено 400 млрд рублей, по 100 млрд в год. Это колоссальная сумма, согласился Сергей Собянин, и надо как-то ее возвращать, поэтому скрепя сердце он признавал: «часть жилья необходимо будет продавать на рынке, чтобы эта программа была самоокупаемой хотя бы в части себестоимости жилья». Ехидные журналисты «Коммерсанта» вынесли эту фразу в заголовок, тем самым показав свое реальное отношение к высказываниям чиновника. Дело в том, что «часть» – это, как казалось тогда критикам, процентов так 60–70: представьте себе 17-этажку на месте пятиэтажки. Плюс, как признал Собянин, «мы отобрали более 200 свободных площадок и приступили к строительству». Таким образом, площадь и плотность застройки города уже на тот момент должны были существенно увеличиться. А что касается пресловутых «объектов соцкультбыта», то они все чаще располагаются как раз на первых этажах многоэтажек – чего зря место драгоценное переводить. «Строим центр кинезитерапии» – гордо сообщал баннер на ограде одной из строек на Изумрудной улице. «Центр» оказался 12-этажным жилым зданием экзотической для скромного района внешности. И так повсюду.

Построили на свободной площадке 17-этажный дом, переселили туда жителей пятиэтажки (в худшие квартиры, окна на север и на трассу, выбора-то не дают), продали остальные 12 этажей, снесли пятиэтажку, построили 17 этажей, заселили из другой пятиэтажки, продали 12 этажей… Это не самоокупаемость, это огромный бизнес! Так казалось тогда – привычные 17 этажей с брежневских времен были стандартом для многоэтажного строительства города. Но новые власти смотрели куда выше – об этом ниже.

МЕСТЬ ЗА ИВАНА ГРОЗНОГО

Выгодоприобретатели этого бизнеса не афишировались: «Мы не собираемся заключать с ними инвестиционные контракты в том понимании, в котором они реализовались до этого… Строят строители, а город заказывает. Город сам будет инвестором и заказчиком… Мы будем заказывать на конкурсах, аукционах так, как происходит и сегодня, когда мы размещаем городские заказы». Последний пункт сразу пугал, потому что сколько-нибудь выгодные городские заказы с удивительным постоянством уходят нужным людям. Хотя смысл был понятен: ранее застройщики платили городу за участок и делали все сами (строили, заселяли переселенцев или очередников, продавали другие площади), а теперь город хочет взвалить на себя эти тяжкие обязанности: девелоперы из хозяев становятся исполнителями.

Мэр, а вернее прикрываемые им застройщики, основу которых составляют выходцы из Татарстана во главе с вице-мэром Маратом Хуснулиным, твердо намерены использовать каждый сантиметр покоренного ими города: «Девелоперский бизнес умрет в Москве последним в России в силу того, что московский рынок наиболее емкий», – радовался мэр. В городе было нечем дышать из-за окружающих его свалок, люди начали ходить по головам друг друга, а власть наслаждалась «емкостью рынка». «Количество жилья, которое строится в Москве, с точки зрения количества населения невелико. Программа реновации даст дополнительные объемы, но это некритические объемы, которые вряд ли существенным образом повлияют на рынок жилья в регионе». Назвать постройку 25-этажки на месте 5-этажки «некритическим объемом» – это надо уметь. Конечно, для бездонных карманов околовластных застройщиков это, может, и немного, но для рядовых москвичей реновация – полноценное путешествие селедки в бочку.

Но кто будет направлять это движение?

«Качество строительства будет контролироваться, естественно, и государственным надзором, и фондом реновации, и, самое главное, жителями. Еще есть комиссия Общественной палаты, которая ведет независимый контроль, ну и в конце концов есть я», – говорит Собянин. Тут особенно трогательно звучит упоминание жителей. Их никто не спросил, нужна ли реновация, с ними трогательно поиграли на выборах мэра, им, неразумным, оформили собрания собственников, а тут вдруг они будут что-то контролировать? Вы серьезно?

ФОТО: РАМИЛЬ СИТДИКОВ/«РИА НОВОСТИ»

Качество строительства бюджетного жилья («стандартного класса») в России невысокое. В случае строительства по подряду исполнитель вообще не заинтересован в высоком качестве, поскольку не ему продавать эти объемы. Теоретически он будет бояться городской комиссии и поражения на следующем тендере, но «ручные» компании этим сложно напугать. Впрочем, ответственность слишком велика, поэтому откровенно плохо, надеемся, никто строить не будет.

КАК МЕНЯЕТСЯ МНЕНИЕ

А ведь когда Сергей Семёнович вступал в должность мэра, он говорил, что в Москве очень плотная застройка и нужен пересмотр градостроительной политики. Под предлогом нарушения обязательств перед городом были разогнаны лужковские застройщики (из-за кризиса 2008–2009 годов сроки срывали практически все), у них отобрали площадки. Сейчас мэр объясняет, что имел в виду «уход от точечной застройки, когда строят практически во дворе домов, когда вся стройка сосредоточена в центре города, в его исторической части». На самом деле Юрий Лужков под конец пребывания на посту мэра уже отказался от уплотнительной застройки, так что основные проекты реализовывались тогда отнюдь не в центре, а на свободных землях в спальных районах.

«Сегодня большая часть строительства ведется как раз в промзонах или на новых территориях Москвы. А сам объем не больше, чем в начале 2000-х годов», – говорил Собянин. Да, действительно, объемы соотносимы, а территории стало значительно больше. Только к лужковской «реновации» люди относились достаточно тепло, а к собянинской – увы.

Разница между ними весьма существенна. Во время работы Юрия Лужкова на посту столичного мэра город лишился 12 млн из 20 млн кв. м в пятиэтажных домах, было снесено 1772 дома, что в три раза меньше, чем планируется на «первом этапе» нынешней реновации. Градостроительные нормы были иными – больше расстояние между домами, жестче требования к инсоляции, соблюдались и другие требования «проклятого советского наследия». Перед нынешней же реновацией Москва существенно упростила требования к самой себе.

Не принято вспоминать, что «лужковские» переселенцы получали в среднем три различных предложения: обычно в том же районе, где и жили раньше. В случае аргументированного несогласия собственника чаще всего стороны продолжали искать компромисс. Жертвам нынешней реновации права выбора не дают.

Кроме того, реновация 2000-х сносила действительно «плохие» серии, теперь же зачищаются целые кварталы без учета состояния домов.

ЦИФРЫ УХОДЯТ В НЕБО

Насколько больше будет построено жилья, чем снесено? На старте чиновники говорили о 10% лишней площади, которую планируется вывести на рынок (так уверял руководитель Департамента развития новых территорий г. Москва Владимир Жидкин). На этом фоне тревожным звоночком прозвучало признание главы Департамента строительства г. Москва Андрея Бочкарёва о том, что объем нового жилья по программе реновации «лишь примерно на четверть превысит объем снесенного».

Уже тогда было ясно, что это – либо некомпетентность, либо, что скорее, вранье. Еще перед началом активной фазы реновации стало ясно, что объем нового жилья будет в 3–4 раза больше, чем снесенного. При сохранении нынешнего числа квадратных метров на человека (а большие квартиры покупают плохо) это означало, что при 600 тыс. переселенных мы получим около двух миллионов новых москвичей. Город-монстр поглощает новых россиян.

А потом подоспели и факты: первые шесть проектов сноса-застройки предполагают увеличение жилой площади в три раза по сравнению с нынешней. В документах сейчас говорится о росте числа жителей на треть, что для перенаселенной Москвы уже очень много. А по факту все очень похоже на трехкратный рост населения в перестраиваемых микрорайонах.

Вторая очередь проектов подтвердила предположения. В Бабушкинском районе, Алтуфьеве, Люблине и Покровском-Стрешневе снесут 620 тыс. кв. м жилплощади, а выстроят 1,9 млн. В целом по подготовленным проектам будет выстроено 6,4 млн кв. м на месте 1,98 млн кв. м. При этом нам уже много раз объясняли, что никаких «подарков» по метражу переселенцам не будет, и вот в это почему-то верится.

Понятно, что по разным районам цифры колеблются. Повезло, скажем, «группе Метрогородка» и пяти другим микрорайонам – там будет всего в три раза больше жилья, чем ранее. А вот в «группе Свиблова» и шести его товарищей по несчастью станет в пять раз больше квадратных метров, чем раньше.

В общей сложности, как говорят сейчас, в рамках реновации будет построено 52 млн кв. м жилья, что увеличит его объем, а значит, и число жителей – примерно на 15%. Относительно, подчеркнем, не числа переселяемых, а всех москвичей. То есть, это рост на 1,8 млн человек.

Да, изначально урбанисты опасались, что на месте пятиэтажек вытянутся семнадцатиэтажки. Увы, нет – в планах уже есть дома и по 30 этажей, причем стоящие довольно плотно друг к другу. Какой вид из окна будет у жителей пятого этажа, объяснять не приходится.

К тому же во многих комплексах попросту не будет парковок. Вообще. «Дворы без машин» – паркуйтесь на улицах, дорогие переселенцы. Московские власти хотят получить деньги с новой этажности, но по-прежнему не хотят, чтобы «понаехавшее быдло», как зачастую характеризуют нас выходцы из Тюмени и Казани, занимало своими телегами их дороги.

Дома высотой 85 метров без парковок, только с размеченными местами вдоль выезда из паутины дворов – решение, что и говорить, свежее. Увы, наш Градостроительный кодекс до сих пор запрещает размещать парковки на первых этажах жилых домов – это помогло бы решить многие проблемы. Аргумент о том, что «жилой дом имеет для парковки очень неудобную сетку опорных элементов», с современными технологиями и материалами не выдерживает серьезной критики.

Добавим, что освоение денег началось уже с проектирования – первые 40 домов кампании были спроектированы за 2,8 млрд рублей. Это невероятные 70 млн за каждую из ничем не примечательных коробок. А заработки на продаже «лишних» квартир обещают быть куда более серьезными.

НАЗАД, В РОССИЮ

Но кто будет покупать это жилье? Частично, конечно, москвичи – для улучшения жилищных условий, для детей, с инвестиционными целями. Но главным образом это будут самые энергичные, самые амбициозные люди из других российских регионов. Те, кто сумел подняться, заработать на московскую квартиру, уедут из Перми, Тобольска, Владикавказа, оставляя после себя выжженную землю, обескровливая и без того слабые российские регионы. Но надо признать, что существует и обратный процесс. Люди с чувством собственного достоинства, не желающие терпеть подобные унижения от навязанной, немосковской власти, уже несколько лет уезжают из Москвы, понимая, к чему идет дело. Деревни в радиусе 200 км от Москвы все чаще превращаются в благоустроенные коттеджные поселки, а многие, не желающие или не имеющие возможности эмигрировать, и вовсе переселяются в Поволжье или на Урал.

Может быть, в этом и расчет? Нагнать в столицу солдат золотого тельца и выдавить ими во внешнее пространство людей с честью и совестью, чтобы они начали поднимать Россию? Потому что переуплотненная Москва однозначно становится непригодной для достойной, цивилизованной жизни.

Так что не за горами момент, когда «живые позавидуют мертвым», то есть успешные москвичи – глупым провинциалам. Но уезжать лучше сейчас, пока безудержная реновация не обрушила в конец цены на когда-то драгоценное московское жилье.