Покупать или продавать?

В этом году рынок недвижимости ждет много новшеств.  Эксперты дружно предрекают,  что в результате цены на квартиры могут вырасти на 10%. Как  в данных условиях стоит поступить тем, кто хочет купить квартиру, и тем, кто желает продать  свое жилье? В этом разбирался  обозреватель «Совершенно секретно».

«По нашим прогнозам, рост цен на первичном рынке недвижимости столицы по итогам 2019 года может достичь 5-10%. Для сравнения – по итогам 2018 года в массовом сегменте рост составил 7,5%. Главные причины ожидаемого увеличения цен: предстоящий переход на проектное финансирование,  что повысит финансовые издержки  инвесторов, рост цен на бензин, уже  зафиксированный в начале 2019  года, пересмотр НДС до 20%, ведущий к повышению цен на товары и  услуги. Наконец, увеличению стоимости способствует и рекордный спрос»,  – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. 

ЦЕНЫ ВЫРАСТУТ.  ИЛИ НЕТ? 

Что касается вторичного рынка жилья, эксперт прогнозирует с января  до мая-июня 2019 года повышенный  спрос, вызванный пенсионной реформой и стремлением людей вложить свободные средства в надежный  актив. «По нашим прогнозам, в первом полугодии рост цен на вторичное  жилье столицы может составить около 3-5%. Однако уже во втором полугодии, полагаю, покупательская активность пойдет на спад из-за роста  ипотечных ставок и в целом снижения  качества жизни и доходов населения.  Поэтому по итогам 2019 года падение средней стоимости может составить около 2%», – рассказала «Совершенно секретно» Мария Литинецкая.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», еще более оптимистичен. «На мой взгляд, новостройки в целом могут подорожать  в 2019 году примерно на 10%. Во-первых, за счет последних изменений в ФЗ-214 и необходимости  банковского сопровождения деятельности застройщиков. Во-вторых,  в связи с изменением НДС с 18 до 20%, который приведет к увеличению цен на большинство стройматериалов и услуг, а также топливо и, как следствие, росту себестоимости строительства в целом. В-третьих, цены будут расти и в связи c увеличением количества изначально более  дорогих новых проектов, которые будут выходить на рынок после отмены  «долевки» и реализовываться с использованием проектного финансирования. Впрочем, не исключено, что  и само проектное финансирование в этом году может подорожать, учитывая плавное повышение ЦБ ключевой ставки в последние полгода. А это, в свою очередь, также увеличит стоимость строительства и в конечном  счете цену», – говорит он.

Правда, в отношении жилья высокого класса директор департамента жилой недвижимости Penny Lane  Realty Сергей Колосницын более  осторожен. «В связи с переходом на проектное финансирование подорожания цен в этом сегменте неизбежно, но случится не сразу. В июле все застройщики перейдут на эскроу-счета и дальнейшее финансирование  проектов будет происходить на банковские деньги с их составляющей  (в большинстве случаев). Это станет  первым этапом удорожания. В связи  с невозможностью продолжать деятельность с рынка уйдет ощутимый процент застройщиков, количество проектов сократится, и тогда, возможно, будет второй этап подорожания», – говорит он. Но тоже советует  не откладывать покупку, пока ассортимент широк, а цены растут, главным образом, по мере готовности  жилых комплексов. Что касается вторичного рынка, то здесь, по мнению Сергея Колосницына, цены существенно не изменятся – для этого нет ни дефицита предложений, ни высокого покупательского спроса и покупательских возможностей. Однако без  колебаний не обойдется – по мере роста цен на первичном рынке будут  корректироваться и цены «вторички». 

Стоит обратить внимание на слова  эксперта о предстоящем уходе с рынка  части застройщиков. Дело в том, что  на нынешний год Свиньи правительство подложило им довольно жирную тушку этого животного. В прошлом  году, принимая закон о запрете до- левого строительства, застройщикам  позволили заявить новые проекты по прежним правилам. В результате те наперегонки побежали заявлять строительство на всех имеющихся участках: общий объем заявленного строительства составил около 7,5 млн кв. м,  притом что на начало года было заявлено около 4,2 млн кв. м. Расчет был  на то, что можно будет пользоваться деньгами дольщиков еще три года  минимум – ровно столько сегодня дается на начало освоения участка.

Однако аккурат в момент новогодних корпоративов застройщикам сообщили, что на все стройки, вне зависимости  от времени полученных разрешений на  строительство, деньги дольщиков они смогут собирать лишь до 1 июля текущего года. То есть у компаний есть лишь  полгода на то, чтобы собрать деньги  дольщиков на весь строительный цикл  – иначе добро пожаловать в банк за  финансированием, и еще неизвестно,  удастся ли его получить. Мало того, что  срок сверхрекордный – так еще и объемы заявленного строительства вдвое  выше прежних. А спрос, кстати, до сих  пор не «съел» предыдущие новостройки. Да еще ипотека подорожала – пока  только у Сбербанка и ВТБ, но это крупнейшие ипотечные кредиторы, да и остальные банки уже объявили о грядущем повышении. Значит, рост спроса  будет ограничиваться возможностями  покупателей. «Вишенка на торте» – повышение с 1 января 2019 года НДС с  18% до 20%. Стройматериалы и так  дорожали в предыдущие годы – инфляция плюс ограничения импорта, – а  теперь рост НДС прибавит им, как подсчитали эксперты, до 1%. Вроде, немного, но стоит иметь в виду, что маржа  застройщиков последние годы и так падала, дойдя уже до границ рентабельности. «Предпосылок для снижения цен  мы не видим – у застройщиков просто  нет ресурсов для уменьшения стоимости», – говорит Мария Литинецкая

Так что, выбирая новостройку, стоит не гнаться за дешевизной и тщательно выбирать застройщика. Насторожить должен большой объем незавершенного строительства, высокая долговая нагрузка, долгострой, отсутствие ипотеки от тех же Сбербанка и ВТБ на их объекты – обычно эти банки довольно строго  оценивают риски недостроя.

К тому же независимый финансовый советник Наталья Смирнова вовсе не уверена в предстоящем росте  цен – именно в связи с дорожающей  ипотекой (с рынка уйдет часть заемщиков), ростом НДС (он ведь даст рост на  все товары, значит, и расходы у людей  увеличатся, а вот доходы – нет). Кроме того, эксперт напоминает, что с учетом планов реновации росту цен может  помешать и новое жилье, вводимое в  эксплуатацию в рамках этой программы. «В связи с этими факторами я бы  рассматривала жилье только если для  себя (если ипотека получается на уровне аренды), а для инвестиций недвижимость вряд ли в ближайшее время можно назвать актуальной», – говорит  Наталья Смирнова. 

ПОКУПАТЬ – СЕЙЧАС 

Впрочем, остальные эксперты также отмечают, что временной коридор  для покупки жилья очень узок. Да и отбирать проекты надо тщательно.

«Пока цены на новостройки в среднем по рынку только начинают расти,  поэтому, на мой взгляд, сейчас хорошее время для покупки квартиры»,  – говорит Роман Лябихов. При этом  он считает, что как раз новостройки на начальной стадии строительства, которые поступили на рынок в конце 2018 года, перспективны для покупки. «Подобные проекты обладают хорошим потенциалом для дальнейшего роста цен, ведь стоимость квадратного метра в них будет  повышаться не только в связи с общерыночными факторами, о которых я говорил ранее, но и в связи с увеличением строительной готовности домов в целом», – поясняет эксперт.

Вторая категория проектов, к которым стоит присмотреться – это уже сданные в эксплуатацию жилые дома. «По нашим оценкам, за последний год существенно вырос объем готового жилья. Если  до кризиса к моменту ввода дома нераспроданными оставались примерно  10% квартир, то на сегодняшний день –  около 30%», – говорит Роман Лябихов.  «И, наконец, третья категория проектов,  которую я бы рекомендовал рассмотреть покупателям, это новостройки в  отдельных «перспективных» локациях.  К таковым в первую очередь я бы отнес  города ближнего Подмосковья, через  которые пройдут ветки МЦД. С появлением «наземного» метро транспортная  ситуация в данных локациях улучшится,  что, в свою очередь, поспособствует более активному развитию инфраструктуры и, в конечном счете, росту цен на жилье в целом. Также к данной категории  проектов я бы отнес жилые комплексы,  расположенные в небольших населенных пунктах Новомосковского автономного округа с близким расположением  метро или появлением там метро в перспективе, где цены на новостройки пока  ниже, чем в популярных и наиболее застраиваемых районах Новой Москвы  (Коммунарке, Румянцево, Саларьево)»,  – заключает собеседник «Совершенно  секретно».

Мария Литинецкая отмечает, что второй месяц подряд наблюдается повышенный интерес инвесторов к новым проектам. «Причина такой активности – предстоящий переход застройщиков к работе со счетами эскроу. Уже с 1 июля 2019 года средства дольщиков будут «заморожены»  до завершения строительства дома и  оформления собственности хотя бы на одну квартиру. Поэтому девелоперам придется привлекать проектное финансирование, закладывая  переплату в стоимость жилья», – поясняет она. Соответственно, уже с середины лета можно рассчитывать на значительный рост цен не только из-за изменения стадии строительной  готовности, но и по экономическим  причинам. Более того, есть риск, что  девелоперы вовсе перестанут выводить объекты на котловане, предлагая покупателям уже относительно готовое жилье по высокой стоимости.  «Поэтому первое полугодие 2019 года – вероятно, действительно последняя возможность для получения  высокого дохода на перепродаже недвижимости», – заключает эксперт.

«Время для покупки сейчас оптимальное. Даже загородная недвижимость сейчас доступнее, чем раньше,  и рынок уже достиг дна, ниже цены уже не опустятся», – уверен Сергей  Колосницын.

ПРОДАВАТЬ – СКОРО 

А как быть владельцам инвестиционных квартир и тем, кто решил расстаться со своей недвижимостью?  Может, стоит подождать роста цен и продать подороже?

Вряд ли, если вы владелец дорогой недвижимости, считает Сергей Колосницын. «По крайней мере, в нашем сегменте продажа недвижимости  очень длительный и непростой сейчас процесс. Скажу только, что если продавцу предложили оптимальную сумму, нужно радоваться и продавать. Инвесторов в нашем сегменте  очень мало (в отличие от периода,  когда цены росли галопирующими  темпами). Сейчас эти немногие люди очень глубоко в рынке и тщательно  выбирали проект, а потом ежемесячно отслеживали динамику продаж,  чтобы не прогадать. Проектов, где им это удалось, немного», – говорит он.

«Если вы инвестировали в новостройку, которая будет сдана после 1 июля  2019 года, то есть смысл подождать с  продажей актива, чтобы получить большую прибыль за счет общего роста цен  на первичном рынке», – советует Мария Литинецкая. В случае, когда объект  уже введен в эксплуатацию, по ее мнению, нет особого резона ждать – лучше продавать квартиру сейчас, пока рынок  вторичной недвижимости находится на  подъеме (относительно ситуации последних трех лет). «Однако, в конечном  счете, многое упирается в налоговую  базу. Если трех- или пятилетний период  после получения собственности не прошел, но близится его завершение, есть  смысл подождать, чтобы не платить налоги», – предупреждает эксперт.

Все зависит от ликвидности объекта недвижимости и конкурентного окружения, уверен Роман Лябихов.  «Если, к примеру, жилье приобреталось несколько лет назад, когда это была единственная новостройка на весь район, а сейчас рядом появилось еще несколько жилых комплексов, да еще и с более низкими ценами, то трудности с продажей объекта  могут быть. В этой ситуации, конечно,  если инвестору поступает хорошее  предложения о покупке его квартиры по рыночной цене, то я бы советовал реализовывать актив сейчас. Если же вы уверены в ликвидности своего  объекта, то реализацию инвестиционного актива можно пока отложить в расчете на то, что в течение года стоимость квартиры вырастет», – поясняет он. Однако нужно учитывать, что и продать жилье по такой цене будет сложнее, предупреждает эксперт: доходы населения у нас в стране не растут, а ставки по ипотечным кредитам,  напротив, увеличиваются, поэтому  аудитория потенциальных покупателей, которая сможет приобрести подобную инвестиционную квартиру в ближайшей перспективе, скорее всего, будет сужаться. 

КАЖДОМУ –  ПО ПОТРЕБНОСТЯМ,  А ВОЗМОЖНОСТИ ЕСТЬ 

Все зависит от целей человека вообще и в отношении недвижимости в  частности, считает Наталья Смирнова.  «Если человек себя видит в России и недвижимость используется для жизни, она ему комфортна, то я не вижу смысл продавать и пытаться заработать на сумме от продажи большую  сумму, чтобы потом купить квартиру классом выше. Если же человек не знает, где он будет жить, смотрит за границу, либо если квартира приобреталась как инвестиционная, то тогда  надо смотреть, насколько арендный  доход и прирост цены с этой квартиры выше, чем от самых консервативных инструментов (ОФЗ, например),  а также выше ожидаемой инфляции  в рублях (я на 2019 ставлю минимум  10% с учетом НДС)», – объясняет она.  Скорее всего, проще продать сейчас и  переложиться в нормальный диверсифицированный портфель в нужной  вам лично валюте (а если нет предпочтений – в корзину валют) в еврооблигациях, фондах недвижимости и  т. д., которые обгоняют инфляцию в  долларах и евро и дают стабильный  пассивный доход, считает эксперт.

«Я не вижу сильного потенциала в РФ, кроме, разве что, инвестиций в тщательно отобранные объекты по залоговым аукционам, где могут проскакивать объекты с сильным дисконтом, которые можно отремонтировать или даже сразу перепродать  без ремонта или сдать без ремонта,  просто бывший владелец остро нуждается в деньгах. Но такие варианты  можно покупать только при наличии специалиста по недвижимости, который готов оценить перспективы такого объекта. Здесь нет гарантий, что  вы таким образом не купите неликвид, который никому не нужен», – говорит Наталья Смирнова. Но ведь не единым российским рынком недвижимости жив инвестор – существует множество стран, где российский  гражданин может купить недвижимость и получать с нее доход.

Наталья Смирнова советует обратить внимание на европейскую недвижимость, но, скорее, для рентного дохода, чем прироста цены,  так как ставка Европейского ЦБ нулевая. Но ЕЦБ в 2018 году завершил  количественное смягчение, значит,  вполне реально, что в 2019–2020 годах он начнет поднимать ставку, что может скорректировать цены на недвижимость, предупреждает эксперт. «В Европе исторически принято не покупать свою недвижимость,  а арендовать, чтобы иметь свободу  передвижения. Если выбрать страны с не самым высоким налогом  на недвижимость и с низкой ставкой по ипотеке (при этом доступной для иностранцев), например,  Германию, либо страны с потенциалом роста цен на недвижимость после кризиса (например, Грецию),  то вполне можно рассмотреть инвестиции с целью арендного дохода  выше, чем по облигациям и, конечно, депозитам. А, возможно, еще и прироста цены», – поделилась с  «Совершенно секретно» Наталья  Смирнова. 

ПОДВЕДЕМ ИТОГ 

Если вы собираетесь купить квартиру для собственных нужд, есть  смысл не откладывать покупку. Но  если вы нацелились на квартиру в строящемся доме, тщательно проверьте застройщика – особенно  если речь идет о начальной стадии  строительства или о проекте с большим количеством нераспроданных  квартир. Цена на квартиры в таком  доме может быть очень соблазнительной, но и риск пополнить ряды  обманутых дольщиков высок.

Если ваша цель – инвестиции с целью получения дохода (или сбережение накоплений) – присмотритесь к зарубежной недвижимости. Еще лучше – к другим финансовым инструментам. На рынке даже сейчас есть  немало надежных финансовых инструментов, позволяющих получить  доход, сравнимый с доходом от недвижимости. Но, в отличие от нее, их ликвидность гораздо выше – ценную бумагу можно в любой момент как купить, так и продать. Да и риски  ниже – надежность эмитентов ценных бумаг контролируется гораздо  строже.

Продавцам недвижимости стоит реалистично оценить свой актив.  Если ваша квартира стоит в массиве ведущейся стройки – не стоит долго  ждать. Активный сезон покупки жилья – с весны до осени. Можно в марте выставить свою квартиру по верхней планке цены и посмотреть на спрос. При хорошем спросе – скиньте немного и продайте. При слабом – регулярно снижайте цену с тем, чтобы к осени опустить ее до нижней границы цены на аналогичные квартиры.

Если вы собираетесь продавать квартиру из-за непомерных ипотечных платежей, возможно, у вас еще есть время реструктуризировать кредит. «Ставки по ипотеке подросли, так  что если ипотека бралась в 2018, то рефинансировать смысла нет: ставка сейчас выше или такая же. А если ипотека бралась в 2015–2016, то рефинансировать имеет смысл, если новая ставка будет хотя бы на 2%  ниже прежней. Кроме того, количество рефинансирований не ограничено, так что если ЦБ вновь начнет  снижать ставки, вполне можно рефинансироваться еще раз», – говорит  Наталья Смирнова.