Автор: Михаил МЕЛЬНИКОВ Совместно с:
15.11.2018
Банкротство компаний, входивших в структуру Urban Group, скорее всего, стало неизбежной частью долгого процесса очищения строительного рынка. Обозреватель «Совершенно секретно» разбирался, почему при вырубке этого леса будет лететь еще много щепок…
Лето 2018 года на строительном рынке Москвы и Подмосковья получилось каким-то траурным – все профильные СМИ были полны некрологами о корпорации Urban Group («Урбан груп»), скончавшейся в возрасте 11 лет, в самом расцвете сил для современного застройщика. Есть разные точки зрения на причины этого печального события. Представители покойного говорят об «отжиме» бизнеса и принадлежащих ему проектов, представители контрольных органов – о кассовых разрывах и выводе средств, а участники рынка получили новый хороший урок на тему «Как рушатся пирамиды долевого участия».
МЕТАЛЛ, БЕТОН И ИНТЕРНЕТ
Уроженец Киева Александр Долгин был среди тех, кому удалось оседлать ветер экономических перемен рубежа 80–90-х годов прошлого века. Выпускник МИСиС сделал состояние в металлургическом бизнесе, а в 2007 году обратил внимание на чрезвычайно рентабельную в ту пору строительную отрасль.
Господин А. Б. Долгин, профессор экономики ГУ ВШЭ, известен также как интернет-новатор и социальный философ. Ему удалось создать интересный сервис рекомендаций «Имхонет», но после начала борьбы с интернет-пиратством на государственном уровне Долгин не смог адаптировать свой сервис к новым требованиям рынка – в результате проект закрылся. На основе идей, высказанных в книге самого же Долгина «Как нам стать договоропригодными, или Практическое руководство по коллективным действиям», он попытался выстроить сервис достижения договоренностей «Клубокс» – однако эта система не ушла дальше бета-версии. Личный сайт Александра Долгина еще существует, но изменения в него давно не вносились.
Долгин вообще не склонен класть все яйца в одну корзину. Он владеет рядом промышленных предприятий в различных регионах России, так что даже без Urban Group останется вполне обеспеченным человеком.
СОЦИАЛЬНАЯ ИННОВАЦИЯ С ЗАДЕРЖКАМИ
«Мы постарались создать новый образец массового комфортного жилья. У нас была мечта – произвести социальную инновацию в России», – со сдержанной гордостью вспоминает Долгин. Действительно, Urban Group добилась многого – компания стала одним из ведущих застройщиков Московского региона. Постепенно, правда, сроки сдачи квартир начали все сильнее сдвигаться относительно указанных в договорах, но это был общий процесс, который объясняли сперва кризисом 2008 года, потом сменой мэра Москвы и губернатора Подмосковья, потом кризисом 2014 года…
Занятно, что, по словам покупателей квартир, факт задержки сдачи квартир на два-три месяца в компании вообще отказываются обсуждать. А ведь это серьезная системная проб-
лема – постепенно стало нормой нарушать договор, выдавать ключи на несколько месяцев позже, чем планировалось. Притом что большинство покупателей в это время продолжают оплачивать съемное жилье.
Справедливости ради отметим, что два-три месяца – это еще не слишком много. Средняя задержка ввода жилья в Московской области – 7,2 месяца (по данным портала «Единый реестр застройщиков»). Если вы покупаете жилье на стадии котлована, перенос сроков вряд ли будет меньшим. Только если на момент покупки построено уже несколько этажей, указанная в договоре дата окажется несколько ближе к реальной.
Между тем в 2017 году, отставание от расчетных сроков на объектах Urban Group существенно выросло. А весной этого года все покатилось по наклонной.
РОСРЕЕСТРОМ ПО ПИРАМИДЕ
Urban Group считает основным виновником своих бед Росреестр. 13 апреля 2018 года ведомство перестало регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) для четырех проектов компании; это объяснялось отсутствием уплаты регистрационного сбора со стороны застройщика. Основной акционер компании Александр Долгин возражал: «Все деньги в фонд перечислены. Мы написали много писем, запросов, претензий по этому поводу». Так или иначе, на месяц Urban Group осталась без солидной части продаж.
Тут же возникли проблемы с выплатой зарплат. Сотрудники на условиях анонимности комментировали для СМИ: «Никаких денег в компании нет, зарплату перестали платить с мая. А у многих из нас ипотека, взятая на покупку квартиры в еще не построенных домах у своего же работодателя».
Увы, сразу же выяснилось, что на имеющиеся деньги завершить проекты девелопер не может. Собственно, все и так понимают, что российский девелопмент чаще всего – своего рода пирамида: строительство уже вроде бы оплаченных покупателями объектов требует постоянного притока свежих средств. Но «диверсия» Росреестра обнажила ненадежность такой бизнес-модели. К тому же самому результату привел бы просто банальный спад продаж. А это значит, что вся система держится, по сути, на честном слове, она не самодостаточна и развивается экстенсивно, за счет внешних ресурсов (новых и новых продаж). Прекратятся новые продажи – прекратится все строительство.
Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев высказался об этом предельно четко: «Не надо за счет ДДУ в будущем финансировать те дома, строительство которых остановлено. Это все равно приведет к пирамиде, которая рухнет. Что мы и наблюдаем с той же Urban Group».
«УДАР МИЛОСЕРДИЯ» ОТ СБЕРБАНКА
Поддерживать эту пирамиду становилось все сложнее. Экономический кризис налицо, у людей в России денег мало, денежная масса (М2) относительно объема ВВП очень низка, имущественное расслоение велико. Продать элитную квартиру порой оказывается проще, чем квартиру экономкласса или, как сейчас принято говорить, стандартное жилье. И мы получаем следующую цепочку зависимостей.
• Чтобы строительство продолжалось, надо постоянно продавать людям жилье.
• Чтобы человек купил жилье, ему чаще всего надо дать ипотечный кредит на приемлемых условиях.
• Для постоянной выдачи ипотечных кредитов нужны партнерские отношения с банком, желательно крупным.
• Крупнейший розничный банк России – Сбербанк, с которым и сотрудничала Urban Group.
Таким образом, именно анонсированное 21 мая текущего года решение Сбербанка о прекращении участия в программе выдачи кредитов на покупку жилья в ряде объектов компании стало точкой невозврата. Дело даже не в самих деньгах – покупатель по-прежнему мог оформить кредит в любом приглянувшемся банке, включая Сберегательный, но уже на общих основаниях. Дело в репутации – знак недоверия со стороны такого гиганта, как Сбербанк, означает недоверие со стороны властей. А это в России равно закрытию бизнеса.
КТО ВЫВЕЛ ДЕНЬГИ?
За 38 дней между ударами со стороны Росреестра и Сбербанка в самой компании произошло много любопытного. 23 апреля этого года главный акционер Urban Group и ее основатель Александр Долгин уволил с поста генерального директора своего старого друга Андрея Пучкова и немедленно инициировал внешний аудит положения дел в группе. Интересно, что общие выводы этого аудита были опубликованы пресс-службой самой Urban Group – компания стремилась продемонстрировать открытость и откровенность, но, кажется, переборщила. «Были выявлены грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства компанией. Необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков – это лишь часть выявленных нарушений», – согласитесь, не возникает большого желания покупать квартиру у застройщика с такими проблемами.
В конце апреля попавшая в сложное положение компания была вынуждена объявить дефолт по одному из своих многочисленных кредитов – нечем было погасить тело долга, хотя проценты Urban Group вроде бы выплачивала. Это, конечно, тоже не укрепило положение компании на рынке.
Долгин пытался выглядеть белым и пушистым: во всем, мол, виноваты наемные менеджеры, мы сейчас исправим ситуацию, царь хороший, а бояре плохие… Вот только позже, во время дела о банкротстве ООО «Ваш город», входящего в структуру Urban Group, представительница истца – Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Мария Михеева заявила: «Проверка (Главгосстройнадзора. – Прим. ред.) выявила факты нецелевого использования, в том числе факты вывода денежных средств в больших суммах на личные счета бенефициаров группы, в том числе господина Долгина». Внятного опровержения этой информации не поступило. Можно ли предположить, что, например, обиженный Пучков с целью мести за увольнение успел перечислить какие-то деньги на личные счета Долгина? В принципе, да. Однако, может быть и иначе…
РУБЛЬ – СЛИШКОМ МНОГО
30 мая этого года Urban Group объявила о временном прекращении продаж. Надо понимать, что продажи воздуха (а ничем иным будущие квартиры компании на тот момент не были) всегда идут до последнего и никогда не прекращаются добровольно.
В начале июня 2018 года Александр Долгин заявил о «колоссальном жонглировании цифрами со многими нулями» и предложил передать компанию серьезному инвестору за 1 рубль «при условии, что по ней (компании) не будет претензий. В прошлом, в будущем и так далее». Однако на эти соблазнительные условия никто не купился.
В самом деле, наследие обреченного девелопера было слишком тяжелым, чтобы платить за него такие огромные деньги, как 1 рубль. Сумма покупки, безусловно, должна была стать отрицательной – еще и потому, что прекратить строительство просто, а вот возобновить его – гораздо сложнее. По подсчетам Александра Цыпина из ЦИАНа, на момент фактического прекращения деятельности компании она задолжала покупателям 13 842 квартиры в строящихся домах.
Свою роль в резких решениях по Urban Group, несомненно, сыграла смена руководства строительного комплекса России. Бывший министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в меру своих скромных аппаратных возможностей пытался удерживать компании на рынке, до последнего помогая им избежать краха. К сокращению числа обманутых дольщиков такая тактика не привела. И новый министр Владимир Якушев совместно с вице-премьером Виталием Мутко избрали другой путь – предельно жесткую реакцию на любые проблемы, нулевую терпимость к невыполнению застройщиком своих обязательств. В каком-то смысле Urban Group устроили показательную порку. И высока вероятность того, что для закрепления достигнутого эффекта «под нож» пойдут еще какие-то застройщики. В конце концов, когда Центробанк отозвал лицензию у банка «Пушкино», а затем у Мастер-банка, мало кто мог догадаться, что лихая коса Эльвиры Набиуллиной в ближайшие годы выкосит с рынка сотни кредитных организаций.
ЛАЙКОВСКАЯ ЛОВУШКА
Есть разные версии того, как Urban Group дошла до жизни такой, но все сходятся на том, что главная причина – обыкновенная жадность. И сторонники, и противники Александра Долгина понимают, что компания откусила кусок больше, чем могла разжевать и проглотить. Сам господин Долгин считает таким куском «Город-событие «Лайково» на 50 тыс. человек в Одинцовском районе Москвы. Зачем перенаселенному Подмосковью еще 50 тыс. жителей – вопрос отдельный, экономиста и философа Долгина не интересующий. Его гораз-
до больше интересовала возможность практически на халяву получить 118 га на престижном западном направлении. Земля эта, по иронии судьбы, досталась Urban Group при дележе наследства рухнувшего застройщика СУ‑155. Еще недавно здесь был лес…
На каких условиях Минэкологии Московской области дало СУ‑155, а потом и Urban Group разрешение на это строительство – тайна, покрытая мраком, но можно совершенно точно сказать, что при подписании этих и сопутствующих бумаг ни один сотрудник министерства, включая его главу Александра Когана, нимало не пострадал.
Зато пострадали жители села Лайково, которых совсем не обрадовало возведение бетонного монстра под боком. Начались разбирательства, селяне дошли до Верховного суда, выиграли там дело (!), но в итоге законность строительства была подтверждена. Именно эти суды в Urban Group считали первопричиной своих проблем: дескать, сомнительный статус стройки мешал быстро продавать будущие квартиры. При этом надо было погашать обязательства СУ‑155 перед дольщиками и выполнять другие элементы соглашения с областным правительством. На «Городе-событии» Urban Group потеряла минимум 4 млрд руб-
лей – право же, дешевле было заново засадить эту территорию березами и соснами.
ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ?
6 августа текущего года, после прохождения предприятиями Urban Group процедуры банкротства, правительство России утвердило «дорожную карту» восстановления прав дольщиков. На первом этапе правительство Московской области направит 3 млрд рублей на достройку первоочередных объектов. Впоследствии к финансированию подключится государственный бюджет, а подмосковные средства будут направлены на создание инфраструктуры – школ, больниц, культурных объектов и т. д. Наследие Urban Group должно быть окончательно достроено за четыре года. Кто заплатит покупателям за потерянные годы – вопрос открытый; по идее, он должен быть решен с помощью гражданского иска к бенефициарам обанкротившихся пред-
приятий.
Ничего нового Urban Group не изобрела. Собрать деньги у дольщиков и кредиты у банков, заработать на марже, отложить на «черный день» и на оставшиеся средства что-нибудь построить – обычная у нас бизнес-модель. Как водится, оставшихся денег не хватает, и тогда начинается экономия на стройматериалах, упрощение проекта, замена молдаван киргизами, а главное – объявляется старт новых продаж, призванных заполнить образовавшийся кассовый разрыв. Обязательства перед клиентами покрываются с помощью новых клиентов, и эта веревочка вьется до ближайшего экономического кризиса или какого-то другого серьезного срыва.
Если вы собираетесь покупать квартиру, присмотритесь, пожалуйста, к застройщику – не узнаете ли в нем перечисленные выше характерные черты. Приятно будет, конечно, сознавать, что ваши деньги помогли достроить дом для кого-то из предыдущих покупателей, но найдет ли строительная компания нового простака, чтобы он помог вам, – неизвестно.
Договоры долевого участия, по всей видимости, будут запрещены с 1 июля 2019 года. После этого застройщики не смогут возводить подобные пирамиды, так как деньги клиентов они получат только после передачи ключей. Это, несомненно, приведет к некоторому росту цен на рынке недвижимости – и именно этим грозят потенциальным покупателям менеджеры из офисов продаж, убеждая их заключить ДДУ, «пока не поздно».
Миллионы людей успешно купили квартиры по этим договорам. Но десятки тысяч пополнили реестры обманутых вкладчиков.
Будьте осторожны. Берегите свои деньги.
Автор:
Михаил МЕЛЬНИКОВ
Совместно с:
Комментарии