Область ручного управления

Несостоятельность ФЗ-214 стала очевидна задолго до новостей о предполагаемой отмене «долевки». По данным на I квартал 2018 года, в стране насчитывается 842 проблемных объекта, в незавершенных объектах числится 80325 договоров, а в реестре – более 30 тысяч обманутых дольщиков. Но статистика не дает полной картины масштаба бедствия. На фоне крупных рынков недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга незамеченными маячат долгострои Ленинградской области: с попустительства местных чиновников там назрел строительный коллапс, который пытаются замолчать. В проблеме разбирался корреспондент «Совершенно секретно».

Наспех запущенный Реестр обманутых дольщиков не показывает реальное положение дел. Теоретически попасть туда может любой обманутый дольщик, если сдача его объекта задерживается на срок от 9 месяцев. На практике же попасть в Реестр не удается годами.

ГЛАДКО БЫЛО НА БУМАГЕ

«Представляете, в очередной раз записалась на сдачу документов в Реестр обманутых дольщиков по 560 приказу Минстроя РФ, а меня записали на 9 октября 2019 года!» – сообщает дольщица ЖК «Десяткино 2.0» от Группы компаний «Норманн». На руках дольщицы уже 3 отказа, а ждать четвертой попытки предполагается без месяца год.

Если ранее критерием для включения в Реестр был не факт замороженной стройки, а конкретная ситуация каждого дольщика, то после приказа Минстроя от июня 2016 года попасть туда могут дольщики, чья стройка признана проблемной. Но введение единых критериев для определения проблемности объекта не помогло: каждый регион самостоятельно определяет число обманутых дольщиков. Такая избирательность дает простор для манипуляций со статистикой, что и происходит в Ленобласти.

«Официально признанных обманутыми дольщиками процент у нас небольшой – меньше 1% от всего объема строительства жилого фонда в Ленинградской области», – озвучивает эту сомнительно малую цифру губернатор Александр Дрозденко. И тут же на вопросы от сомневающихся дольщиков поясняет, что «дело не в Реестре». По его словам, официально там зарегистрировано всего 400 ДДУ. Для сравнения: только в ЖК «Десяткино 2.0» таких договоров в 4 раза больше официально названной цифры, а всего таких недостроев только у одного «Норманна» тринадцать. Но в Реестре обманутых дольщиков их не существует.

Как правило, в отписках, которые получают «ждуны» по ФЗ-214, местный комитет Госстройнадзора ссылается на «исчерпывающий перечень оснований для отказа в признании гражданина пострадавшим участником долевого строительства многоквартирного дома, нуждающимся в поддержке». Например, отказ можно получить по факту «прироста вложений». Формулировка очень удобна: бухгалтер показывает одну копейку в квартал, а застройщик – 0,05% ежеквартально. Вот и повод не учитывать обманутых дольщиков. Пострадавшие пытаются обжаловать отказы в суде, но проигрывают. При этом в Стройкомитете противоречат сами себе: показывают прирост вложений, но тут же сообщают, что работы не ведутся. ЖК «Десяткино 2.0» стоит уже третий год: с объекта выведены пара миллиардов, на застройщика заведено уголовное дело – но даже это не является основанием для включения в Реестр.

Реестр обманутых дольщиков мог стать неплохой инициативой Правительства РФ. Предполагалось, что с его помощью удастся оценить реальную ситуацию по обманутым дольщикам, чтобы в дальнейшем оказать им помощь. В действительности же при помощи Реестра обманутых дольщиков местные власти замалчивают реальные проблемы, а без включения в него претендовать на защиту от государства невозможно.

«Включению в предусмотренный распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 № 1063-р план-график («дорожную карту») по осуществлению мер по решению проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, подлежат только те многоквартирные дома, участники строительства которых включены в данный реестр», – сообщают в тех же отписках дольщикам.

Получается замкнутый круг: государство помогает только официально обманутым дольщикам, но по факту обманутых дольщиков не признает таковыми. Чего стоит только упомянутая выше компания «Норманн», в послужном списке которой заморозка все строящихся объектов на неопределенный срок, но ни один из них не значится в Реестре. Впрочем, ситуация с этой фирмой настолько полно и емко характеризует реальное положение дел с новостройками в Ленобласти, что об этом стоит рассказать подробнее.

ГДЕ ДЕНЬГИ?!

Основанный в 2004 году многопрофильный строительный холдинг «Норманн» входил в число ведущих компаний Санкт-Петербурга и Ленобласти в сфере строительства жилья эконом и комфорт-класса. По опубликованным Информационным агенством РБК данным на 1 июля 2015 года, «Норманн» занимал 20-е место среди крупнейших девелоперов России.

– Мы с женой приобрели квартиру летом 2015 года, – рассказывает свою историю один из дольщиков, – «вторичку» бы мы не потянули, но и влезать в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) не хотелось: ориентировались только на работающих по ФЗ-214 застройщиков. Таким оказался «Норманн», еще и выбранный нами ЖК был аккредитован Сбербанком… Одним словом, ничего не вызывало подозрений

Но уже осенью 2016 года компания объявила о переносе сроков по всем строящимся объектам, а потом и вовсе свернула строительные работы. Председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен, объясняя сложившуюся ситуацию, сослался на кризис, который якобы затронул всю строительную отрасль: падение спроса, подорожание стройматериалов, банкротство подрядчиков…

Вот только кризис не затронул благосостояние членов совета директоров и их семей. Журналисты независимого интернет-издания 47news.ru провели свое расследование и изучили жизнь тех, благодаря кому планы тысяч семей на новоселье отодвинулись на неопределенный срок. Выяснилось, что пока председатель совета директоров упрашивал дольщиков войти в трудное финансовое положение компании, его дочь Надежда Сеппенен хвасталась в Instagram жизнью в стиле люкс: автомобиль стоимостью от 5,8 млн рублей, брендовая обувь по 70-100 тыс. рублей за пару, сумочка с ценником от 240 тыс. рублей… Все бы ничего, но Надежда Викторовна трудилась в той же компании генеральным директором, и это несоответствие расходов доходам, а самое главное – официально озвученной информации о якобы тяжелых временах, которые переживает застройщик, так бросилось в глаза дольщикам, что ожидаемо вызвало у них волну возмущения. Но объяснений от компании не последовало: Надежда Викторовна, чтобы не смущать своей роскошной жизнью оставленных без денег и квартир дольщиков, ограничила доступ к своему аккаунту.

Дольщики же изо всех сил били тревогу: писали во всевозможные инстанции, выходили на митинги, вставали в одиночные пикеты, устраивали различные акции и в очередной раз записывались на подачу документов в Реестр… Но пройдя несколько кругов бюрократического ада единственное, чего удалось им добиться, так это возбуждения уголовного дела. Из 1672 квартир ЖК «Десяткино 2.0» продано 1644 квартиры, степень готовности объекта едва превышает 30%, а денег на нем уже нет: прокуратура обнаружила «нецелевое использование средств» в размере 1,8 млрд рублей.

Но круг подозреваемых лиц при этом не установлен до сих пор. Хотя казалось бы.

ДОМ, КОТОРЫЙ ДОСТРОИТ КТО?

На справедливые возмущения обманутых, но так и не признанных таковыми дольщиков в комментариях в своем Instagram Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти, кажется, искренне удивляется: «Я заказал построить дачу, мне подрядчик затянул сроки строительства, я должен требовать власть достроить?»

Вот только сравнение вышло сомнительным: несколько многоквартирных домов – это не частная дача, да и разве кто как не власть должна нести ответственность за соблюдение федеральных законов? Только на территории Ленинградской области ГК «Норманн» заключил 3200 договоров долевого участия на общую сумму 6 млрд рублей, строительство не ведется уже который год, а местные чиновники бездействуют.

Инициативная группа дольщиков не раз обращалась к Михаилу Москвину, вице-губернатору Ленинградской области по строительству, но не слышала ничего нового кроме очередных «точек невозврата» и заявлений, что власть не имеет рычагов воздействия на частный бизнес. По делу о мошенничестве гендиректора ГК «Норманн» задержали только этой зимой. Владимира Смирнова продержали в отделении два дня и… отпустили. Искать инвесторов.

Впрочем, инвестор после СИЗО на удивление нашелся быстро. Им собираются выступить Дмитрий Черников, Давид Рудман, Михаил Шульц и сам генеральный директор ГК «Норманн» Владимир Смирнов. Вместе они создали инвестиционную группу на базе швейцарского банка BNP Paribas Bank и готовы взять в нем кредит на достройку объектов. Взамен у правительства Ленинградской области они просят ряд преференций: заменить многоуровневые парковки плоскостными, снизить стоимость подключения к энергосетям, построить социальные объекты за счет государства. Но в процессе обсуждения власти и застройщик не сошлись в требованиях друг к другу, и без того призрачный шанс на разрешение жилищного вопроса тысяч людей снова отодвинулся на неопределенный срок.

МИТИНГ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ. ФОТО: СЕРГЕЙ ЕРМОХИН/ТАСС

Судя по происходящему, ни у надзорных органов, ни у властей региона, ни у самого застройщика нет представления – а может быть, желания? – прийти к консенсусу. Очередные «точки невозврата» выходят на новый уровень, застройщик уходит в глухую несознанку, а власть занимает позицию невмешательства.

Даже решение «вынуть» из активов дышащей на банкротство компании деньги и вернуть их на стройку представляется слабо возможным. Зато активы компании уходят на долги: московский «НС Банк» намерен взыскать задолженность с компании в 168 млн рублей за счет ЖК «Яркий», проект апарт-отеля «Спарта» переписан на владельца компании «Е3 Инвестмент», участок в Разметелево ушел с торгов в счет погашения долга в 53,4 млн рублей… На кону «Нормандия», учредителем которой является одна из дочек ГК «Норманн». По мнению дольщиков, так происходит вывод активов

Несмотря на то, что за последние два года Александр Дрозденко не раз озвучивал различные варианты решения проблемы обманутых дольщиков, на деле ничего не происходит, либо происходит совсем не то, что было обещано. 

ВЛАСТИ ПРЕДЛАГАЮТ ДОЛЬЩИКАМ ЕЩЕ РАЗ СКИНУТЬСЯ НА СВОИ КВАРТИРЫ

На заседании комиссии Законодательного собрания Ленобласти руководство региона рассказало о тех мерах, которые принимает для урегулирования проблемы долевых долгостроев: предоставляет отсрочку по платежам за подключение, взявшимся за проблемные долгострои девелоперам разрешает не возводить социальные объекты, договаривается по кредитам с банками, привлекает новых инвесторов бесплатным предоставлением дополнительных земельных участков, предлагает другие так называемые преференции. Также Александр Дрозденко предлагает завершить строительство проблемных долгостроев через Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования (ЛенОблАИЖК).

«Стройку мы забираем при условии, что нам передадут документацию, землю и объект. А кредиторку и дебиторку застройщик оставляет у себя, – объясняет Александр Дрозденко эту схему. – Положения такие в Минстрой отправим. Предварительно есть информация, что Минстрой нас поддержит».

По большому счету дольщикам ГК «Норманн» все равно, кто и как будет их достраивать. Люди просто хотят получить свои квартиры. Но ситуация усугубляется тем, что власти все расходы по достройке проблемных домов перекладывают на потенциальных инвесторов, тогда как не все объекты экономически привлекательны: средства дольщиков уже истрачены, свободных квартир нет, остатков средств на счетах тоже нет или для завершения строительства требуется гораздо больше средств. Проще говоря, какой инвестор придет на заведомо убыточный объект?

Кроме того, во всех предлагаемых властями Ленобласти вариантах – банкротство и создание жилищно-строительного кооператива дольщиков, привлечение компании-донора или же когда область сама готова стать дольщиком и оплатить свободные метры, но не деньгами, а объемом выполненных работ – фигурирует ЖСК. Дольщиков, которые изначально покупали квартиры по ФЗ-214 прямой дорогой отправляют в нерегулируемую государством схему.

Патовая ситуация, в которую загнали дольщиков застройщик и власти регионов, не оставляет шансов на адекватное разрешение проблемы. Предлагаемый правительством Ленобласти вариант о переводе дольщиков в пайщики и переходе с ДДУ на ЖСК выглядит откровенной насмешкой над людьми, которые уже один раз вложили свои деньги в квартиры, но ничего не получили.

«Наша инициатива направлена на то, чтобы сдвинуть такие объекты с мертвой точки, передать их людям и достраивать их своими силами», – пояснил вице-губернатор по строительству Михаил Москвин.

На уже ушедшем под такую схему ЖК «Воронцов» (ныне – ЖСК «Охтинский») в Ленинградской области конкурсным управляющим назначили Даниила Федичева, друга Михаила Москвина. Федичев объявил цену своим услугам – 7% от общей суммы кредиторской задолженности ООО «СпецКапСтрой СПб», что составило примерно 35-40 млн рублей, прибавил чисто символическую сумму в 30 тыс. рублей за каждый месяц банкротства, затем на дольщиков повесили налог на землю – более 2 млн рублей, подложил несколько сомнительных договоров на экспертизу и оказание каких-то юридических услуг… Растущие запросы назначенца лоббируют юрист Стефанова А.В. от правительства Ленинградской области и представитель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Санкт-Петербурга и Ленобласти Гладкова М.В. Новоявленные пайщики уже доплатили более 7 млн рублей. Спустя время удалось сместить Федичева. И без того обремененным арендными и ипотечными платежами людям открыто заявляют: «Не погасите необходимую сумму, не получите земельный участок и недострой. Все уйдет с молотка».

Под такую же схему подводят и остальных дольщиков.

– Никакого регулирования ответственности застройщика! – возмущаются они. – Мы покупали квартиры по ДДУ и ФЗ-214, а теперь нас подводят под ЖСК! Нам снова придется раскошелиться… Только представьте, нам предлагают скинуться на уже оплаченные квартиры еще раз!

ПРЕЗИДЕНТ, ИСПОЛНЯТСЯ ЛИ ВАШИ ПОРУЧЕНИЯ?

На прошедшей в Казани встрече с общественностью по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» Владимир Путин предупредил региональные власти о недопустимости перекладывать ответственность за решение проблем обманутых дольщиков на бизнес. По его словам, от решения проблем не должны уклоняться ни муниципалитеты, ни регионы, ни федеральный центр.

Но наблюдая, как ловко власти и застройщик перекидывают ответственность друг на друга, у дольщиков создается полное ощущение, что решать их проблемы никто не торопится. Между собой дольщики озвучивают смелые предположения: расклад удобен застройщику – вывел деньги и не понес наказания, удобен местным чиновникам – не надо тратить бюджет, в Реестре обманутых дольщиков проблемные долгострои не значатся – будто и нет их вовсе. А там, глядишь, устав ждать своих квартир годами, дольщики согласятся доплатить за них еще раз.

Прошедшая 28 февраля этого года встреча штаба по проблемным объектам долевого строительства дала понять, что другого пути, кроме как дороги в ЖСК власти предложить не могут или просто не хотят. Сбываются слова Даниила Федичева, который еще полтора года назад предрекал дольщикам «Десяткино 2.0»: «Что бы вы ни делали, митинговали, писали – все равно вас ждет банкротство и создание ЖСК».

В Ленинградской области 36 проблемных объектов, более 14 тысяч просроченных договоров долевого участия со сроком ожидания квартир 7– 10 лет. Но многочисленные хождения дольщиков по кабинетам правительства Ленинградской области ни к чему не приводят и региональные власти, похоже, ничего не решают.